Contrat de bail
Le droit du bail est largement impératif : une clause plus défavorable au locataire que la loi ne s'applique pas, même signée des deux côtés. Les modèles en circulation reprennent des clauses annulées depuis longtemps, et c'est le bailleur qui découvre le problème au moment du litige.
Pour quiPropriétaires qui louent un appartement ou un local, régies qui veulent un bail à jour, entreprises qui sous-louent une surface, bailleurs confrontés à une contestation de loyer.
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Un bail écrit pour votre objet et votre canton, avec l'explication des clauses que le tribunal des baux annule le plus souvent.
Comprendre
La garantie de loyer est-elle plafonnée ?
Pour un logement, elle ne peut dépasser trois mois de loyer, et elle doit être déposée sur un compte au nom du locataire, qui ne s'ouvre qu'avec l'accord des deux parties ou sur décision de justice. Un montant supérieur ou un versement sur le compte du bailleur est inopposable.
Art. 257e CO
Faut-il annoncer le loyer du locataire précédent ?
Dans les cantons qui ont introduit la formule officielle en cas de pénurie, oui : le loyer initial doit être notifié sur formule agréée, avec le loyer précédent et le motif de la hausse. Sans elle, la fixation du loyer est nulle et le locataire peut la contester sans délai.
Art. 270 al. 2 CO et art. 19 OBLF
Quels délais pour résilier ?
À défaut d'usage local ou d'accord plus long : trois mois pour un logement, six mois pour un local commercial, pour le terme convenu. La résiliation du bail d'habitation ou de local commercial doit se faire sur formule officielle, et celle du logement familial être notifiée séparément à chaque époux.
Art. 266c, 266d et 266l CO
Qui paie quels travaux ?
Le bailleur supporte les réparations qui dépassent le menu entretien ; le locataire paie les petits travaux de nettoyage et de remise en état qu'exige l'usage ordinaire. Une clause qui transfère l'entretien lourd au locataire d'un logement est nulle. Nous listons la répartition dans une annexe lisible.
Art. 259 et 259a CO
Aller plus loin
FAQ
Non. Le bail commercial laisse beaucoup plus de liberté contractuelle, mais expose à d'autres risques : durée, transfert du bail à un repreneur, sort des installations en fin de bail. Dites-nous l'objet, nous rédigeons l'un ou l'autre.
Oui, quand votre canton l'impose. Elle est obligatoire à la conclusion dans les cantons ayant constaté la pénurie de logements, et toujours pour une hausse de loyer ou une résiliation. Nous vérifions la règle de votre canton avant de livrer.
Seulement si le bail est conclu pour cinq ans au moins et que l'indexation suit l'indice suisse des prix à la consommation. En dehors de ce cadre, l'adaptation passe par la formule officielle de hausse, avec les motifs, et reste contestable.
Le locataire peut sous-louer avec le consentement du bailleur, qui ne peut refuser que pour des motifs définis : refus d'indiquer les conditions, conditions abusives, inconvénients majeurs. Le bail que nous rédigeons encadre la procédure plutôt que de l'interdire, une interdiction pure étant fragile.
Le modèle d'état des lieux d'entrée et de sortie est joint à la livraison. C'est la pièce qui décide de la restitution de la garantie, et celle qui manque le plus souvent.
Une question avant de commander ?
Un local commercial, une sous-location, un bail à reprendre d'une ancienne régie : décrivez l'objet ici. Réponse personnelle sous deux jours ouvrés.
